09.09.2022 г. Предварительный договор

Стороны вправе заключить особый договор - о намерениях. По нему они обязуются совершить сделку на определенных условиях в будущем. Это есть предварительный договор.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Внимания! В предварительном договоре должно быть прямо указано, что стороны принимают на себя обязательство заключить в будущем основной договор на определенных условиях. Одного намерения ("стороны могут, собираются, подтверждают или выражают намерение") будет недостаточно (Постановление ФАС ДО от 18.02.2014 N Ф03-4/2014).

В соответствии с пунктом 2 статьи 429 ГК РФ предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Следует учитывать, что к форме договора не относится требование о государственной регистрации, поэтому оно на него не распространяется (п. 14 Обзора практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59, Определение ВС РФ от 20.07.2010 N 5-В10-42).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3 статьи 429 ГК РФ).

Как следует из пункта 4 вышеуказанной статьи в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Указание в связи с этим в предварительном договоре на то, что основной договор стороны заключат, например, после ввода объекта в эксплуатацию и открытия здания магазина, означает несогласованность срока, поэтому к отношению сторон в таком случае будет применяться правило об обязанности заключить основной договор в течение года после заключения предварительного договора.

В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора:

Если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда, с момента вступления в законную силу соответствующего решения суда.

Сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6 статьи 429 ГК РФ).
Дополнительно:

Заключение основного договора может не потребоваться, если предварительный договор будет переквалифицирован в основной. Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (п. 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54).

Внимание! При рассмотрении исковых требований о понуждении заключить основной договор на основе предварительного договора суду необходимо представить предварительный договор, предложение истца о заключении основного договора, а также документы, подтверждающие уклонение (отказ) ответчика от заключения основного договора.