09.09.2022 г. Покупатель не оплатил цену за объект недвижимого имущества. Что делать?

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Согласно пункту 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

На основании положений статьи 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства. Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью.

Внимание! Если покупатель своевременно не оплачивает переданный в соответствии с договором купли-продажи товар, продавец вправе потребовать оплаты товара и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса (пункт 3 статьи 486 ГК РФ).

Внимание! Если покупатель в нарушение договора купли-продажи отказывается принять и оплатить товар, продавец вправе по своему выбору потребовать оплаты товара либо отказаться от исполнения договора (пункт 4 статьи 486 ГК РФ).

Таким образом, пунктом 3 ст. 486 ГК РФ установлена ответственность покупателя за неисполнение обязанности по оплате товара в виде уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

Начисление процентов за пользование чужими денежными средствами может быть не единственным последствием неоплаты товара. В договоре стороны также могут предусмотреть неустойку за просрочку оплаты поставленного товара.

Оплата товара, как правило, подтверждается следующими документами: платежными поручениями, кассовыми и товарными чеками, квитанциями и т.п. Поскольку данный перечень открыт, на практике возникают споры о том, что может служить доказательством факта оплаты.

Статья 56 ГПК РФ устанавливают обязанность каждого лица, участвующего в деле, доказать обстоятельства, на которые такое лицо ссылается как на основание своих требований и возражений.

Анализ судебной практики отвечает на вопрос о том, какие факты расцениваются судами в качестве надлежащих доказательств уплаты цены по договору купли-продажи недвижимого имущества.

По вопросу о том, подтверждает ли оплата недвижимости наличие в договоре условия о том, что расчеты между сторонами полностью произведены без представления доказательств, удостоверяющих передачу денежных средств, существует две позиции судов.

Примечание: В некоторых из приведенных ниже судебных актов указано, что к числу доказательств, подтверждающих передачу денежных средств, могут быть отнесены расписки об их передаче, бухгалтерские документы.

Позиция 1. Наличие в договоре условия о том, что расчеты между сторонами полностью произведены без представления доказательств, удостоверяющих передачу денежных средств, не подтверждает оплату недвижимого имущества (Определение Верховного Суда РФ от 02.03.2010 N 50-В09-8).

Позиция 2. Наличие в договоре условия о том, что расчеты между сторонами полностью произведены без представления доказательств, удостоверяющих передачу денежных средств, подтверждает оплату недвижимого имущества (Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2011 N 82-В11-3).

По вопросу о том, подтверждает ли наличие в акте приема-передачи условия о том, что покупатель произвел расчет, факт оплаты недвижимости, существует две позиции судов.

Позиция 1. Наличие в акте приема-передачи условия о том, что покупатель произвел расчет по договору, не подтверждает факта оплаты недвижимого имущества (Определение Верховного Суда РФ от 12.04.2011 N 43-В11-1)

Позиция 2. Наличие в акте приема-передачи условия о том, что покупатель произвел расчет по договору, подтверждает факт оплаты недвижимого имущества (Постановление ФАС Центрального округа от 03.03.2010 N Ф10-2536/09(5) по делу N А54-4913/2008-С15).

Следует обратить внимание на то, что по вопросу о признании неоплаты приобретаемого имущества существенным нарушением договора купли-продажи есть две позиции высших судов:

Позиция 1. Неоплата приобретаемого имущества не признается существенным нарушением договора купли-продажи (Определение Верховного Суда РФ от 07.06.2011 N 5-В11-27).

Суды указывают, что в главе 30 ГК РФ отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи недвижимости в связи с неуплатой покупателем покупной цены, притом что продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество, являющееся предметом договора. Таким образом, при рассмотрении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи недвижимости в связи с неисполнением покупателем условия об оплате стоимости объекта недвижимости, юридически значимыми являются обстоятельства того, имели ли место передача продавцом и принятие покупателем недвижимого имущества по договору купли-продажи недвижимого имущества (Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2013 N 32-КГ13-4; Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.07.2015 N 18АП-5710/2015 по делу N А76-1705/2015).

Позиция 2. Неоплата приобретаемого имущества признается существенным нарушением договора купли-продажи (Постановление Президиума ВАС РФ от 13.11.2012 N 7454/12 по делу N А24-1270/2011).

Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на включение в договор купли-продажи, заключенный с отсрочкой платежа, условия о расторжении этого договора по соглашению сторон в случае неуплаты покупателем цены, что является существенным нарушением со стороны последнего.

Неоплата приобретенного недвижимого имущества является существенным нарушением договора купли-продажи и основанием для расторжения договора в судебном порядке по требованию продавца на основании п. 2 ст. 450 ГК РФ.