05.09.2022 г. На что обращают внимание суды при рассмотрении требования об установлении сервитута?

Важно учитывать, что установление сервитута - это крайняя мера, которая применяется, только если нужды собственника земельного участка или другой недвижимости нельзя обеспечить другим способом.

Согласно пункту 1 статьи 23 ЗК РФ сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Как следует из положений статьи 274 ГК РФ собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

 Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком (пункт 2 статьи).

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В соответствии с пунктом 5 статьи собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Внимание! Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом (статья 275 ГК РФ).

Внимание! Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен (статья 275 ГК РФ).

Прежде чем подать в суд требование об установлении сервитута необходимо определить, есть ли у истца право требовать от собственника соседнего земельного участка установления сервитута. Такое право имеет собственник земельного участка, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования (п. п. 1, 4 ст. 274 ГК РФ).

В исковом заявлении обязательно должны быть указаны: срок, цели и условия установления сервитута.

Требование об установлении сервитута будет удовлетворено, если будет доказано, что нужды истца действительно не могут быть обеспечены иначе, кроме как его установлением в отношении соседнего (или другого) земельного участка.

 Вообще, сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости.

Суды исходят прежде всего из того, что сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника, обслуживающего земельный участок.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном п. 3 ст. 274 ГК РФ, суд должен исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Если лицо (физическое или юридическое) обратилось в суд с иском об установлении сервитута для прохода или проезда, то надо обратить внимание на то, что проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права.

Суд, рассматривая иск об установлении сервитута, определяет, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 28.02.2012 N 11248/11).

Установление сервитута ограничивает права собственника земельного участка, поэтому дела данной категории являются сложными и рассматриваются судами разных инстанций. Дела о сервитуте неоднократно рассматривались как Верховным Судом РФ, так и ВАС РФ.

Конституционный Суд РФ в Определении от 22.03.2012 N 510-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Гонтарева Леонида Леонидовича на нарушение его конституционных прав абзацем вторым пункта 1 и пунктом 2 статьи 274, пунктом 2 статьи 275 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 5 статьи 23 Земельного кодекса Российской Федерации" высказал свою позицию по вопросу установления сервитута. В соответствии с указанным Определением Конституционного Суда РФ абз. 2 п. 1 ст. 274 и п. 2 ст. 275 ГК РФ закрепляют также гарантии для собственника земельного участка, обремененного сервитутом, предусматривая, что такое обременение не лишает его прав владения, пользования и распоряжения земельным участком, само же осуществление сервитута должно быть наименее обременительным для этого участка (п. 2 ст. 274 ГК РФ и п. 5 ст. 23 ЗК РФ).

Подобное правовое регулирование направлено на поддержание баланса между интересами собственника земельного участка и нуждами других лиц, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута, и не предполагает установления сервитута таким образом, чтобы собственник земельного участка был фактически лишен права его владения, пользования и распоряжения.

В Определении Верховного Суда РФ от 16.08.2011 N 4-В11-25 указано, что по своей правовой природе сервитут является вспомогательным способом реализации лицом права собственности в отношении принадлежащего ему земельного участка при наличии препятствий для его использования в полной мере, в связи с чем установление сервитута допустимо только в случае невозможности использования земельного участка для целей, указанных в п. 1 ст. 274 ГК РФ.

Внимание! Важнейшим критерием установления сервитута являются требования законности, разумности, справедливости и целесообразности его установления.

При установлении сервитута суд обязан установить отсутствие иной разумной, справедливой и целесообразной возможности обеспечения нормальной эксплуатации недвижимости.

Дополнительно отметим, что зачастую суд, рассматривая дело об установлении сервитута, не может самостоятельно установить все значимые обстоятельства, в том числе то, является ли участок соседа единственным возможным проездом и проходом. Для того чтобы разрешить этот и другие вопросы, суд назначает экспертизу. В соответствии с процессуальным законодательством каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений (ст. 56 ГПК РФ, ст. 65 АПК РФ). Исходя из этого правила бремя доказывания того обстоятельства, что доступ к принадлежащему истцу земельному участку не может быть осуществлен иначе как путем прохода и проезда по территории ответчика, лежит на истце. Поэтому именно истцу выгодно проведение экспертизы, чтобы с ее помощью доказать обстоятельства, изложенные в исковом заявлении.