19.08.2022 г. На что обращают внимание суды при разрешении вопроса о добросовестности (недобросовестности) приобретателя?

В соответствии со статьей 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Согласно пунктам 1 и 2 статьи 302 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.

Как следует из статьи 303 ГК РФ при истребовании имущества из чужого незаконного владения собственник вправе также потребовать от лица, которое знало или должно было знать, что его владение незаконно (недобросовестный владелец), возврата или возмещения всех доходов, которые это лицо извлекло или должно было извлечь за все время владения; от добросовестного владельца возврата или возмещения всех доходов, которые он извлек или должен был извлечь со времени, когда он узнал или должен был узнать о неправомерности владения или получил повестку по иску собственника о возврате имущества.

Владелец, как добросовестный, так и недобросовестный, в свою очередь вправе требовать от собственника возмещения произведенных им необходимых затрат на имущество с того времени, с которого собственнику причитаются доходы от имущества.

Добросовестный владелец вправе оставить за собой произведенные им улучшения, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение улучшений невозможно, добросовестный владелец имеет право требовать возмещения произведенных на улучшение затрат, но не свыше размера увеличения стоимости имущества.

В ст. ст. 302, 303 ГК РФ говорится о добросовестном и недобросовестном приобретателе. О недобросовестном поведении обогатившегося лица сказано в ст. 1103 ГК РФ.

 При этом в ст. ст. 302, 303 ГК РФ добросовестность (недобросовестность) приобретателя раскрывается путем характеристики его поведения в отношении приобретения вещи: знал или должен был знать. То есть термин "добросовестность" использован для того, чтобы установить факт осведомленности владельца имущества о приобретении вещи от неуправомоченного лица: если приобретатель не знал и не мог знать, что вещь приобретена у лица, которое не имело права на ее отчуждение, - это добросовестный приобретатель. И наоборот, если лицо знало или должно было знать о неуправомоченности отчуждателя - это недобросовестный приобретатель.

Изложенную выше характеристику добросовестности и недобросовестности необходимо дополнить еще одним признаком, специфическим для недобросовестности. Добросовестный приобретатель, приобретая имущество, не знает и не должен знать, что он совершает противоправное действие: покупает вещь у неуправомоченного лица. Поэтому он и остается честным участником оборота, с доброй совестью, но, естественно, объективно его действия являются противоправными, а его владение - незаконным. Недобросовестный приобретатель знает или должен был знать, что совершает противоправное действие: приобретает вещь у неуправомоченного лица, т.е. он субъект без доброй совести (недобросовестный приобретатель).

Для разрешения вопроса о добросовестности (недобросовестности) приобретателя судам необходимо установить:

•  наличие записи о праве собственности ответчика в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
•  проявлена ли ответчиком разумная осмотрительность при заключении договора купли-продажи жилого помещения;
•  меры, принятые ответчиком для выяснения прав лица, которое отчуждает имущество;
•  является ли сделка с недвижимостью возмездной и какие документы об этом свидетельствуют;
•  осматривал ли ответчик жилое помещение до заключения договора купли-продажи.

О добросовестности ответчика, купившего жилое помещение, могут свидетельствовать подтвержденные действия ответчика по ознакомлению с документами в отношении объекта недвижимости, осмотр помещения, выяснение ответчиком сведений о том, в связи с чем и на каком основании объект недвижимости находится во владении продавца, и прочее.