07.09.2022 г. На ком лежит обязанность по уплате коммунальных услуг по договору аренды?

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

При аренде здания, сооружения, помещения арендатор пользуется коммунальными услугами: электро-, водо- и теплоснабжением и т.д. Оплата указанных услуг согласно судебной практике относится к расходам на содержание имущества, которые несет арендатор в силу п. 2 ст. 616 ГК РФ:

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Внимание! Арендная плата не может быть установлена в виде оплаты арендатором коммунальных услуг (электроэнергии, воды, тепла), горюче-смазочных и иных материалов, расходуемых при использовании объекта аренды. При такой форме платы арендодатель фактически не получает от арендатора никакого вознаграждения за предоставленное право пользования объектом аренды, что противоречит возмездному характеру договоров данного вида (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Условия и порядок расчета потребленных энергоресурсов устанавливаются по соглашению сторон при заключении договора. Стороны могут включить в договор аренды положение о том, что арендатор обязуется самостоятельно заключить с ресурсоснабжающими организациями договоры на предоставление коммунальных услуг, оплату которых он будет производить, перечисляя средства напрямую этим организациям (включение такого условия в договор аренды является правомерным, однако есть и иная точка зрения, например, Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 05.02.2016 по делу N А60-9406/2015). В таком случае заключенный напрямую между ресурсоснабжающей организацией и арендатором договор на предоставление услуг в силу ст. ст. 420, 307, 309 ГК РФ является самостоятельным основанием для возникновения обязательств арендатора перед управляющей организацией по оплате оказанных услуг (Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 05.05.2012 по делу N А33-14660/2010 (Постановлением ФАС Восточно-Сибирского округа от 08.10.2012 данное Постановление оставлено без изменения).

Однако если арендатор в нарушение такого условия не заключит договор, то плата за потребленные коммунальные услуги будет взыскана с арендодателя как собственника имущества. В этом случае обязанность по оплате коммунальных услуг возложена именно на арендодателя, который, в свою очередь, выставляет счета или иной первичный учетный документ на оплату в части потребленного объема ресурсов арендатору. Это обусловлено тем, что бремя содержания имущества в силу ст. 210 ГК РФ несет его собственник (Определение Верховного Суда РФ от 14.09.2015 N 305-ЭС15-7462 по делу N А40-30146/14; Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015) - вопрос N 5, Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 22.01.2016 N Ф03-5947/2015 по делу N А73-6516/2015).

При рассмотрении судом требования о взыскании задолженности по коммунальным услугам по договору аренды арендодателем должны быть доказаны такие обстоятельства как:

•  Факт наличия у арендатора задолженности по оплате за коммунальные услуги перед арендодателем. Это может подтверждаться выписками из банковского счета, выставленными счетами-фактурами, требованиями (претензиями) о необходимости погасить задолженность, документами о последних платежах за коммунальные услуги и т.д.
• Наличие в самом договоре аренды условия об обязанности арендатора оплачивать коммунальные услуги. Это может быть подтверждено, как правило, самим договором аренды.
• Факт несения расходов за коммунальные услуги самим арендодателем. Это может подтверждаться счетами-фактурами, товарными накладными и др.