07.09.2022 г. Досрочное расторжение договора аренды в связи с невнесением арендной платы

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд" (см.  Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»).

Внимание! На основании указанной нормы договор аренды может быть досрочно расторгнут, только если арендатор вообще не вносил арендную плату, либо вносил ее с просрочкой.

При неполной оплате указанное основание о расторжении договора не применяется. Однако это не исключает возможности досрочного расторжения договора на основании ст. 450 ГК РФ. Договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в связи с внесением арендной платы не в полном объеме, только если данное нарушение суд признает существенным (см. п. 28 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", Постановления ФАС Северо-Западного округа от 15.05.2008 по делу N А05-8615/2007, ФАС Северо-Кавказского округа от 16.10.2007 N Ф08-6315/2007). Таким образом, если суд признает неоднократную (более двух раз) уплату арендной платы в размере меньшем, чем предусмотрено договором, существенным нарушением условий данного договора, то это будет являться основанием для расторжения договора аренды.

Согласно статье 619 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса. Например, судебная практика (см. п. 26 информационного письма ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой") исходит из того, что в договоре аренды может быть предусмотрена возможность досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в случае однократного невнесения арендатором арендной платы в установленный договором срок.

Комитет по управлению имуществом (арендодатель) на основании части второй ст. 619 ГК РФ обратился в арбитражный суд с иском к кооперативу о расторжении договора аренды и выселении ответчика из занимаемого помещения.

В обоснование исковых требований комитет сослался на условие договора, согласно которому арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в случае однократного нарушения арендатором установленного договором срока внесения арендной платы.

Ответчик просил суд в иске отказать, считая, что упомянутое условие договора противоречит положениям п. 3 части первой ст. 619 ГК РФ.

Решением суда в удовлетворении исковых требований отказано по следующим основаниям.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Поскольку такое основание расторжения договора, как просрочка внесения арендной платы, предусмотрено в ч. 1 ст. 619 ГК РФ, условие договора, на которое ссылался истец в обоснование своего требования, не соответствовало ч. 2 данной статьи, так как не устанавливало другого основания расторжения договора.

С учетом того, что ст. 619 ГК РФ не допускает изменения положений ее ч. 1 по соглашению сторон, требования истца не подлежали удовлетворению.

Истец в апелляционной жалобе настаивал на том, что спорное условие включено в договор в полном соответствии с требованиями части второй статьи 619 Кодекса. В силу п. 3 ч. 1 данной статьи основанием расторжения договора является невнесение арендной платы более двух раз подряд. Однократное нарушение арендатором установленных договором сроков внесения арендной платы есть другое основание расторжения договора аренды.

Суд апелляционной инстанции поддержал позицию истца, дополнительно отметив, что предусмотренное в части первой статьи 619 Кодекса основание включает в себя не только такой элемент, как "просрочка уплаты", но и еще два элемента: "более двух раз" и "подряд". С этой точки зрения в рассматриваемой ситуации стороны определили в договоре иное основание его расторжения, чем это предусмотрено п. 3 ч. 1 ст. 619 ГК РФ.

Решение суда первой инстанции отменено, исковые требования удовлетворены.

Как следует из пункта 23 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.12.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" согласно статье 619 ГК РФ, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Судам следует учитывать, что даже после уплаты долга арендодатель вправе в разумный срок предъявить иск о расторжении договора. Однако непредъявление такого требования в течение разумного срока с момента уплаты арендатором названного долга лишает арендодателя права требовать расторжения договора в связи с этим нарушением.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Внимание! Неоднократное нарушение сроков, наличие предупреждения от арендодателя являются достаточными основаниями для досрочного расторжения договора аренды (Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 2 июня 2008 г. N А11-3773/2007-К1-2/305).