08.09.2022 г. Расторжение договора в случае существенного ухудшения имущества арендатором

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

На практике возможно некоторое пересечение вышеприведенных оснований для досрочного расторжения договора аренды. Так, например, невнесение арендной платы арендатором является как специальным основанием для расторжения договора аренды, так и существенным нарушением условий договора либо неоднократным их нарушением.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Суд должен определить, являются ли действия арендатора существенным ухудшением арендуемого имущества. Например, незначительное уменьшение площади арендуемой недвижимости в связи с переустройством и перепланировкой не свидетельствует о существенном ухудшении имущества, если они произведены в целях приведения помещения в состояние, позволяющее использовать его для целей аренды.

Судебная практика:

Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 12.02.2009 по делу N А43-6231/2008-19-185

"...Индивидуальный предприниматель Горбачев Сергей Анатольевич обратился в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к индивидуальному предпринимателю Шабалину Олегу Леонидовичу о расторжении договора аренды от 12.10.2001 N 36.

Посчитав, что ответчик пользуется арендуемым помещением с существенными нарушениями условий договора аренды, индивидуальный предприниматель Горбачев С.А. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Ссылка истца на существенное ухудшение арендованного помещения в связи с переустройством и перепланировкой, в результате чего площадь помещения уменьшилась с 302,32 до 297,6 квадратного метра, не принимается во внимание в силу следующего.

Незначительное уменьшение площади арендуемой недвижимости не может трактоваться как существенное ухудшение состояния помещения, поскольку данное изменение в помещении произведено арендатором в целях приведения помещения в состояние, позволяющее использовать его под аптеку (согласно Инструкции по санитарному режиму аптечных организаций (аптек), утвержденной приказом Министерства здравоохранения Российской Федерации от 21.10.1997 N 309). При этом из пояснений Шабалина О.Л. следует, что изменения в помещении производились до передачи имущества новому собственнику, что свидетельствует об отсутствии нарушения прав Горбачева С.А. Бесспорных доказательств обратного истец не представил..."

Согласно ст. 615, 622 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды либо в соответствии с назначением имущества, и при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В связи с этим арендатор должен бережно относиться к имуществу арендодателя, поддерживать его в надлежащем состоянии и не допускать его ухудшения.
Ухудшение арендованного имущества как основание для расторжения договора аренды часто используется в обоснование требований арендодателя.

Арендодатель (истец) должен документально подтвердить в суде существенность нарушения арендатором (ответчиком) условий договора, поскольку они влекут за собой для истца такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что вправе был рассчитывать при заключении договора.

Ухудшение арендованного имущества может заключаться, например, в перепланировке помещений, которую арендатор произвел без согласия на то арендодателя (см. Постановления ФАС МО от 22.12.2005 по делу N КГ-А40/12530-05-П, от 30.01.2006 по делу N КГ-А40/14225-05).
Так, например, между арендодателем и арендатором был заключен охранно-арендный договор на нежилое помещение, являющееся памятником архитектуры, в соответствии с которым арендатор был обязан производить проектные, ремонтно-реставрационные, консервационные и противоаварийные работы по арендуемому зданию по плановому заданию арендодателя и в установленные сторонами сроки. Судом первой инстанции было установлено, что арендатор нарушил договор, так как не произвел указанные работы в установленные сроки, что привело к существенному ухудшению состояния арендованного имущества, о чем свидетельствуют акты технического состояния здания (общее состояние здания ухудшилось и стало аварийным: охрана отсутствует, противопожарные мероприятия не проводятся, значительные утраты декора интерьера, аварийное состояние лестниц, перекрытий, кровли, ограды). Кроме того, арендатор неоднократно не вносил арендную плату. В результате суд первой инстанции вынес решение в пользу истца и расторг договор аренды, данное решение было оставлено в силе постановлениями апелляционной и кассационной инстанций (см. Постановление ФАС МО от 21.03.2003 по делу N КГ-А40/1246-03).
Также постановлением ФАС МО от 22.01.2004 по делу N КГ-А40/11057-03 были оставлены в силе решение арбитражного суда первой инстанции и постановление апелляционной инстанции, которыми был удовлетворен иск арендодателя о расторжении договора аренды нежилых помещений в связи с существенными нарушениями договора арендатором, которые выразились в перепланировке помещений без согласия собственника, ухудшении имущества, нахождении сторонних организаций в арендуемых помещениях, несвоевременности внесения арендных платежей. В частности, арендатор не выполнял условия договора аренды о содержании помещений в полной исправности и соответствующем санитарном состоянии, проведении текущего ремонта, арендуемые кабинеты, коридоры, лестничные площадки, санитарные узлы находились в состоянии, не отвечающем требованиям санитарно-гигиенических норм, требовали текущего и капитального ремонта, что было подтверждено соответствующими актами проверки, а также заключением оценочной организации, на основании чего суд сделал вывод о том, что состояние арендованного имущества значительно ухудшилось.

Также см. дополнительные документы:

•  информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66;
•  информационное письмо Президиума ВАС РФ от 05.05.1997 N 14;
•  Постановление ФАС Северо-Западного округа от 10.10.2012 по делу N А56-59068/2011;
•  Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 03.03.2014 N 03АП-134/14;
•  Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 09.07.2014 N 05АП-6454/2014.