18.01.2018 г.Условия для реализации субарендатором преимущественного права на заключение договора аренды в пределах оставшегося срока

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем). Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В соответствии с п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Пунктом 4 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что, если сторона, для которой в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. В этом случае договор считается заключенным на условиях, указанных в решении суда.

В соответствии с п. 1 ст. 618 Гражданского кодекса Российской Федерации досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды. Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии с договором субаренды, в пределах оставшегося срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Внимание! Досрочное прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды независимо от основания досрочного прекращения договора аренды.

По смыслу ст. 618 ГК РФ права субарендатора на преимущественное заключение с ним самостоятельного договора аренды могут быть реализованы при следующих условиях:

  •  если на момент расторжения основного договора аренды срок действия договора субаренды еще не истек;
  •  договор может быть заключен только в пределах оставшегося срока субаренды;
  •  договор может быть заключен на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды;
  •  если договором аренды не установлен запрет на преимущественное заключение договора с субарендатором.

Признание договора аренды незаключенным для субаренды будет иметь определенные правовые последствия. Суды по-разному квалифицируют договор субаренды в случае признания договора аренды незаключенным. Одни суды придерживаются мнения о том, что договор субаренды является недействительным (ничтожным), другие - незаключенным.

В силу ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, не содержащий существенных условий, является незаключенным.

Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса Российской Федерации к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, предусмотренные законом существенные условия договора аренды являются существенными условиями договора субаренды. Соответственно, если предмет договора аренды не определен надлежащим образом, то и предмет договора субаренды является неопределенным, поскольку предмет договора субаренды существует в рамках предмета договора аренды.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды (если он подлежит такой регистрации) также влечет незаключенность договора субаренды, заключенного на срок не менее года, поскольку необходимость регистрации договоров субаренды зависит от необходимости регистрации договора аренды.

В то же время договор субаренды является производным от договора аренды, и отношения, которые вытекают из данного договора, существенно не отличаются от отношений, возникающих из договора аренды. Соответственно, если договор аренды является незаключенным, то арендатор не вправе заключать договор субаренды. Таким образом, такой договор может квалифицироваться как недействительный.

Поскольку ГК РФ прямо закрепляет право субарендатора требовать заключения договора аренды, то способом защиты права субарендатора будет предъявление требования о понуждении заключить договор аренды.

Законодатель дает возможность арендатору и арендодателю заранее предусмотреть, что при расторжении основного договора аренды заключенные на его основе субарендные договоры могут быть переведены в арендные. В таком случае интересы субарендатора будут более защищенными.

Внимание!

Если после прекращения договора аренды субарендатор заключил новый договор субаренды с новым арендатором, то он утрачивает право на получение имущества в аренду на условиях прекращенного договора аренды

Позиция ВАС РФ: При досрочном прекращении договора аренды субарендатор не может заключить соглашение с арендодателем, если договор субаренды был возобновлен на неопределенный срок

Полезные шаблоны:

715_АС_о понуждении к заключению договора аренды с субарендатором

1223_РС_о понуждении к заключению договора аренды с субарендатором

 

Тематика вопросов

Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалоб Административные споры. Консультации юриста Обращаемся в арбитражный суд. Консультации юриста Обращаемся в мировой суд. Консультации юриста Обращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юриста Калькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсаций Авторское право. Консультации юриста Административная ответственность. Консультации юриста Алименты.Консультации юриста Аренда. Консультации юриста Банкротство. Консультации Юриста Взыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юриста Военная служба. Консультации юриста Госпошлина. Консультации юриста Государственные (муниципальные) закупки. Консультации юриста Договор долевого участия. Консультации юриста Договор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юриста Досудебное урегулирование спора. Консультации юриста Жилищные вопросы. Консультации юриста Займы и кредиты. Консультации юриста Защита прав потребителей. Консультации юриста Защита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юриста Здоровье. Оплата больничных листов. Консультации юриста Земельное законодательство. Консультации юриста Иностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юриста Исполнительное производство. Консультации юриста Корпоративные споры Налоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юриста Наследство. Нотариат. Консультации Юриста Недвижимость. Общие вопросы Образование Пенсионное законодательство. Консультации юриста Представительство. Консультации юриста Право собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юриста Приказное производство. Консультации юриста Получение компенсаций, возмещение расходов Проверки организаций и ИП. Консультации юриста Регистрация недвижимости. Консультации юриста Регистрация,расторжение брака, раздел имущества. Консультации юриста Семейные споры. Споры о детях. Консультации юриста Страхование. Консультации юриста Строительство. Консультации юриста Судебные расходы.Консультации юриста Торги (аукционы, конкурсы) Третейское разбирательство.Консультации юриста Трудовое законодательство. Консультации юриста Установление юридических фактов. Консультации юриста Финансовая аренда (лизинг). Консультации юриста Уголовный процесс. Консультации юриста