06.03.2018 г. Что нужно доказать истцу при рассмотрении требования о принудительном обмене жилого помещения?

В соответствии с пунктом 3 статьи 72 ЖК РФ если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Право на обмен принадлежит нанимателям жилых помещений по договорам социального найма, то есть только в жилищном фонде социального использования в домах государственного и муниципального жилищных фондов. Как следует из  части 1, 2 пункта 33 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 при рассмотрении дел, связанных с обменом жилыми помещениями, судам следует учитывать, что в соответствии с ч. 1 ст. 72 и ст. 74 ЖК РФ предметом договора обмена жилыми помещениями могут быть только жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, а субъектами обмена - наниматели социального жилья. Обмен жилых помещений, относящихся к фонду социального использования, на жилые помещения индивидуального, специализированного и жилищного фонда коммерческого использования ("смешанный" обмен), а также обмен членом семьи нанимателя по договору социального найма приходящейся на него доли площади жилого помещения с другим лицом при условии вселения его в качестве члена семьи нанимателя ("родственный" обмен) Жилищным кодексом Российской Федерации не предусмотрен. Исходя из положений ст. 5 Вводного закона ограничения в отношении предмета и субъектов договора обмена жилыми помещениями применяются и к жилым помещениям, предоставленным гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г.".

Согласно ст. 72 ЖК РФ наниматель жилого помещения по договору социального найма с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Таким образом, договор обмена - это соглашение граждан о взаимной передаче занимаемых ими жилых помещений.

Внимание! Обмен возможен только конкретными жилыми помещениями, которые занимают участники обмена, а не помещениями, которые предполагается получить в будущем, например, после осуществления строительства дома. Наличие конкретного варианта обмена позволяет суду в случае спора проверить законность предполагаемого обмена и вынести решение, обладающее свойством исполнимости. Кроме того, предмет обмена является существенным условием договора.

По характеру жилой площади, ее техническому состоянию предметом обмена может быть то же жилое помещение, что и по договору социального найма, то есть изолированное, состоящее из отдельной квартиры или комнаты в коммунальной квартире.

Необходимым условием договора обмена является обязанность нанимателя получить письменное согласие на обмен проживающих с нанимателем членов его семьи, в том числе и временно отсутствующих. Обусловлено это тем, что члены семьи наравне с нанимателем имеют право на жилое помещение. На обмен жилого помещения нужно также получить согласие наймодателя в письменной форме. Для действительности договора обмена нужно оформить его в установленном законом порядке. Граждане, желающие произвести обмен, заключают в письменной форме единый договор об обмене жилыми помещениями. Он подписывается обеими сторонами. Каждая из сторон представляет заключенный договор об обмене наймодателю, с которым у нее заключен договор социального найма на занимаемое жилое помещение, для получения согласия на обмен. Договор об обмене жилыми помещениями и согласие каждого из наймодателей обмениваемого помещения являются основаниями для расторжения ранее заключенных договоров социального найма с гражданами, обменивающимися жилыми помещениями, и одновременно для заключения каждым из давших согласие наймодателей нового договора социального найма жилого помещения с гражданином, который вселяется в помещение в связи с обменом.

В силу равенства прав нанимателя и членов его семьи по договору социального найма право требовать обмена занимаемого ими жилого помещения предоставлено и членам семьи нанимателя (ч. 2 ст. 72 ЖК РФ). Если между нанимателем и членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене жилого помещения на другое или кто-то из участников договора социального найма не согласен с предложенным вариантом обмена, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения. То есть, в соответствии с пунктом 3 статьи 72 ЖК РФ если между нанимателем жилого помещения по договору социального найма и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке. При этом учитываются заслуживающие внимания доводы и законные интересы лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Реализация этого права достигается возможностью предъявления как нанимателем, так и любым проживающим с ним членом семьи иска о принудительном обмене жилого помещения (ст. 72 ЖК РФ).

При этом под заслуживающими внимания доводами и интересами лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении, которые должны учитываться судом при разрешении данных дел, следует понимать наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья, места работы, учебы и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением. Если спор об обмене возник между бывшими членами семьи, занимающими отдельную квартиру, несогласие одного или нескольких из них переехать в жилое помещение, расположенное в коммунальной квартире, само по себе не является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, данные лица фактически уже не пользуются отдельной квартирой (см. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации").

По смыслу приведенных норм действующего жилищного законодательства в предмет доказывания по спору о принудительном обмене жилыми помещения, в частности, входят:

1) факт предоставления жилых помещений, предлагаемых для обмена, по договору социального найма;
2) соответствие жилого помещения, предлагаемого для обмена, установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (часть 2 статьи 15 Жилищного кодекса Российской Федерации);
3) наличие или отсутствие условий, при которых обмен жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договорам социального найма не допускается (статья 73 Жилищного кодекса Российской Федерации);
4) соблюдение законных интересов граждан, проживающих в данных жилых помещениях (часть 3 статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации);
5) подтверждение того, что спор существует между членами семьи и нанимателем жилого помещения (часть 3 статьи 72 Жилищного кодекса Российской Федерации);
6) состояние здоровья, возраст граждан, которые производят обмен;
7) варианты обмена и их соответствие интересам обменивающихся сторон;
8) состав лиц, проживающих в обмениваемом жилом помещении;
9) другие заслуживающие внимания обстоятельства.

 

 

 

Тематика вопросов

Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалоб Административные споры. Консультации юриста Обращаемся в арбитражный суд. Консультации юриста Обращаемся в мировой суд. Консультации юриста Обращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юриста Калькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсаций Авторское право. Консультации юриста Административная ответственность. Консультации юриста Алименты.Консультации юриста Аренда. Консультации юриста Банкротство. Консультации Юриста Взыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юриста Военная служба. Консультации юриста Госпошлина. Консультации юриста Государственные (муниципальные) закупки. Консультации юриста Договор долевого участия. Консультации юриста Договор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юриста Досудебное урегулирование спора. Консультации юриста Жилищные вопросы. Консультации юриста Займы и кредиты. Консультации юриста Защита прав потребителей. Консультации юриста Защита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юриста Здоровье. Оплата больничных листов. Консультации юриста Земельное законодательство. Консультации юриста Иностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юриста Исполнительное производство. Консультации юриста Корпоративные споры Налоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юриста Наследство. Нотариат. Консультации Юриста Недвижимость. Общие вопросы Образование Пенсионное законодательство. Консультации юриста Представительство. Консультации юриста Право собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юриста Приказное производство. Консультации юриста Получение компенсаций, возмещение расходов Проверки организаций и ИП. Консультации юриста Регистрация недвижимости. Консультации юриста Регистрация,расторжение брака, раздел имущества. Консультации юриста Семейные споры. Споры о детях. Консультации юриста Страхование. Консультации юриста Строительство. Консультации юриста Судебные расходы.Консультации юриста Торги (аукционы, конкурсы) Третейское разбирательство.Консультации юриста Трудовое законодательство. Консультации юриста Установление юридических фактов. Консультации юриста Финансовая аренда (лизинг). Консультации юриста Уголовный процесс. Консультации юриста