08.09.2022 г. На что может рассчитывать арендатор в случае отказа арендодателя в заключении договора на новый срок?

В соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок.

Внимание! При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.

Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Исходя из вышеуказанных положений, чтобы арендатор смог воспользоваться преимущественным правом на заключение договора аренды на новый срок, необходимо соблюдение следующих условий:

•  арендатор надлежащим образом исполнял свои обязанности по договору аренды;
•  арендатор письменно уведомил арендодателя о желании заключить договор (либо в срок, указанный в договоре, либо в разумный срок до окончания действия договора);

В случае же соблюдения вышеуказанных условий, а также если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде:

•  перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды;
•  либо только возмещения таких убытков.

Анализ судебной практики показывает отсутствие единого мнения относительно того, вправе ли арендатор обращаться с иском о защите преимущественного права до момента заключения договора аренды на то же имущество с третьим лицом, если доказано лишь намерение арендодателя совершить указанное действие. Исходя из прямого толкования ст. 621 ГК РФ, защита преимущественного права осуществляется лишь при доказанности заключения договора с третьим лицом. На это же указывает и п. 35 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Однако в ряде судебных решений суды указывают на то, что достаточно доказать намерение арендодателя на заключение договора, аргументируя это позицией Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в письме от 10.09.1993 N С-13/ОП-276.

Таким образом, по вопросу о том, должен ли арендатор при предъявлении иска о защите преимущественного права доказывать заключение арендодателем договора аренды с третьим лицом, либо достаточно доказать его намерение на совершение указанных действий, однозначной позиции у судов не сложилось.

Внимание! Лицо, пользующееся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).