08.09.2022 г. Что делать арендодателю в случае если на его земельном участке арендатор возвел строение?

В соответствии с пунктом 1 статьи 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно содержанию указанной статьи обязанность арендатора - пользование имуществом в соответствии с договором или назначением имущества. По договору аренды имущество может быть предоставлено как в определенных целях, так и для свободного использования. Указанные в договоре цели использования могут не соответствовать назначению имущества. Примером пользования имуществом вопреки условиям договора может быть размещение промышленного предприятия в помещении, арендованном для офиса, либо размещение в нем не только офиса, но и предприятия. Или, например, транспортное средство (яхта, теплоход и др.) нередко предоставляется в аренду не для перевозки груза или пассажиров, а для размещения в них стационарного портового ресторана, казино и др. Если в договоре условия пользования не определены, то имущество используется в соответствии с его назначением, то есть, способы его использования диктуются назначением самого имущества (например, в арендованном нежилом помещении не могут проживать люди). Имущество нельзя использовать свободно, вопреки назначению. Иногда характер использования имущества определяется в законе. Так, только для проживания граждан используется юридическим лицом арендованное жилое помещение (п. 2 ст. 671 ГК).

При предоставлении имущества для использования по определенному целевому назначению полное или частичное использование для иных целей будет считаться правонарушением. Так, арендаторы земельных участков обязаны проводить мероприятия по сохранению почв и их плодородия, по защите от вредных воздействий, в результате которых происходит деградация земель, и т.п. (п. 1 ст. 13 ЗК).

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (пункт 3 статьи 615 ГК РФ). Таким образом, указанное нарушение арендатором обязательства дает право арендодателю на возмещение убытков, причиненных как досрочным расторжением договора, так и ухудшением имущества, что соответствует правилам о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК).

Самовольное строительство на арендуемом земельном участке считается правонарушением. Как следует из статьи 222 ГК РФ самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Исходя из буквального толкования названной нормы следует, что самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество.

Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктами 3 и 4 настоящей статьи.

Обязанность по сносу самовольной постройки представляет собой санкцию за совершенное правонарушение, которое может состоять в нарушении как норм земельного законодательства, регулирующего предоставление земельного участка под строительство, так и градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство (Определение Конституционного Суда РФ от 19.07.2016 N 1557-О; Определение Конституционного Суда РФ от 26.04.2016 N 910-О; Определение Конституционного Суда РФ от 29.03.2016 N 520-О).

В соответствии с п. 2 ст. 222 ГК РФ, в котором закреплена обязанность сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет, не исключено установление вины лица, осуществившего самовольную постройку, и возложение на него бремени сноса постройки при наличии такой вины. Пункт 2 ст. 222 ГК РФ не предполагает возложения на невиновное лицо обязанности по сносу за свой счет самовольной, не им созданной постройки.

Существует необходимая совокупность юридических фактов, при доказанности которых иск о сносе самовольной постройки может быть удовлетворен:

•  строительство объекта осуществлено на участке, на который отсутствует право собственности (постоянного пользования, пожизненного наследуемого владения);
•  застройщик не получил предусмотренные законом разрешения и согласования, свидетельствующие о соблюдении градостроительных и строительных нормативов;
•  нарушены права и законные интересы других лиц;
• существует угроза жизни и здоровью граждан.

При этом при установлении возведения строения с нарушением градостроительных и строительных норм и правил судам необходимо установить, как это следует из содержания статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, являются ли эти нарушения существенными.

Учитывая приведенные нормы права при разрешении подобных споров судам надлежит установить в том числе не угрожают ли постройки жизни и здоровью граждан, что устанавливается при проведении государственной экспертизы документации на объекты и заключений компетентных органов, и не нарушаются ли права третьих лиц, и лишь при установлении перечисленных обстоятельств возможно удовлетворение исковых требований об их сносе (см. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 21.07.2016 N Ф01-2425/2016 по делу N А79-2754/2012).