08.09.2022 г. Что должен доказать арендатор при взыскании затрат, понесенных на капитальный ремонт арендованного имущества?

Под капитальным ремонтом, как правило, подразумевается проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов (например, ремонт крыши, несущих стен здания, замена перекрытий, отопительной системы и т.п.).

Согласно пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

По смыслу абзаца третьего пункта 1 статьи 616 названного Кодекса в случае нарушения арендодателем своей обязанности по проведению капитального ремонта арендатор вправе сам произвести капитальный ремонт и взыскать с арендодателя стоимость такого ремонта. При этом согласия арендодателя на проведение капитального ремонта не требуется. Законодательство не ставит осуществление права арендатора при этих условиях в зависимость от того, разработал ли арендатор техническое задание на проведение капитального ремонта, согласовал ли его с арендодателем, представил ему проектную документацию, известил ли о стоимости предстоящих работ либо не совершал указанных действий.

В предмет доказывания по данному спору входит выяснение следующих вопросов:

1) нарушил ли арендодатель свою обязанность по произведению капитального ремонта;

2) существовала ли неотложная необходимость в проведении капитального ремонта;

3) произвел ли арендатор капитальный ремонт или им сделаны иные неотделимые улучшения арендованного имущества;

4) действительно ли арендатор за счет собственных средств произвел капитальный ремонт арендуемого объекта.

По такому роду дел арендатор должен доказать нарушение арендодателем условия договора об обязанности произвести ремонт либо в установленные договором сроки, либо в разумные сроки – при отсутствии таких сроков, то есть, в суде должен быть доказан факт неисполнения возложенной на арендодателя обязанности произвести капитальный ремонт.

Также истец должен доказать аварийное состояние объекта аренды, представить суду доказательства предъявления требования (претензии) ответчику, например, приглашения его на совместный осмотр, заняться проведением ремонта в силу закона (или договора).

Внимание! Под неотложной необходимостью подразумевается реальная угроза повреждения или разрушения имущества и (или) невозможность его дальнейшего использования арендатором. Обычно такая необходимость является следствием аварий, других непредвиденных обстоятельств. При предъявлении иска о взыскании стоимости капитального ремонта, вызванного неотложной необходимостью, в первую очередь надлежит доказать действительную необходимость такого ремонта.

Следует отметить, что арендатор должен будет доказать суду понесенные затраты на капитальный ремонт. В обоснование могут быть представлены документы о проведении ремонтных работ: расходные накладные, квитанции, чеки, товарные чеки, накладные на возврат, товарные накладные, заявки на доставку, договоры на оказание строительных услуг, договоры подряда, сметы, договор поставки и др.