08.09.2022 г. Если арендодатель не проводит капитальный ремонт….

Содержание объекта аренды - это в первую очередь своевременное проведение текущего и капитального ремонта. В договоре аренды нежилого помещения стороны должны распределить между собой обязанности по проведению текущего и капитального ремонта объекта аренды.

Статья 616 ГК РФ содержит диспозитивные нормы, согласно которым обязанность по проведению капитального ремонта лежит на арендодателе, а обязанность по проведению текущего ремонта, надлежащему содержанию объекта аренды - на арендаторе. Однако стороны вправе распределить названные обязанности иным образом, по своему усмотрению.

В соответствии с пунктом 1 статьи 616 ГК РФ арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок. Текущий же ремонт производится за счет арендатора, если иное не установлено законом или договором аренды (пункт 2 статьи 616 ГК РФ).

Гражданское законодательство не раскрывает содержания и отличительных признаков капитального и текущего ремонта объекта аренды, и зачастую на практике возникают споры о том, какие виды работ относятся к текущему ремонту, а какие к капитальному.

Текущий ремонт - это ремонт, который предупреждает преждевременный износ объекта аренды. Он состоит в систематическом и своевременном проведении работ по предохранению имущества от преждевременного износа и устранению возникающих повреждений и неисправностей. К текущему ремонту помещения относятся работы по ремонту стен, пола, дверей, радиаторов, сантехники, ремонт коммуникаций и систем инженерного оборудования.

Капитальный ремонт - это ремонт, в результате которого происходит существенное изменение или улучшение технических характеристик имущества. Капитальный ремонт заключается в замене основных частей или элементов имущества. Капитальный ремонт – это проведение направленных на сохранение целостности, назначения и стоимости вещи работ, которые требуют значительных затрат на восстановление существенных частей, элементов вещи в связи с их износом, поломкой или другими воздействиями внешних факторов. Капитальный ремонт направлен на недопущение аварийного состояния имущества, когда использование имущества по назначению становится невозможным или опасным.

В договоре аренды нежилого помещения могут быть предусмотрены сроки проведения капитального и текущего ремонта объекта аренды. При этом в договоре могут быть отдельно указаны сроки проведения планового текущего и капитального ремонта объекта аренды, а также внепланового текущего и капитального ремонта объекта аренды.

Согласно пункту 1 статьи 616 ГК РФ нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

•  произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
•  потребовать соответственного уменьшения арендной платы;
•  потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, за арендатором остается право выбора. Например, арендатор может выбрать соответственное уменьшение арендной платы. Из содержания вышеуказанного абзаца следует, что для уменьшения арендной платы арендатор обязан направить арендодателю соответствующее требование. По сути, арендатор уведомляет арендодателя посредством данного требования о необходимости уменьшить арендную плату. Само же уменьшение должно производиться арендодателем. То есть, абз. 3 п. 1 ст. 616 ГК РФ не предусматривает возможности самостоятельного уменьшения арендатором арендной платы. Если при наличии приведенных выше обстоятельств арендодатель отказывается уменьшить размер арендной платы, арендатор вправе обратиться в арбитражный суд с иском об изменении условий договора аренды. Арендатор должен представить суду доказательства направления требования арендодателю об уменьшении арендной платы. Если арендодателем не будут представлены суду доказательства ответа на требования арендатора, доказательства произведения капитального ремонта в установленные (или разумные) сроки, то есть, будет установлен факт нарушения арендодателем обязанности по осуществлению капитального ремонта (например, не произведен ремонт в согласованный сторонами срок - в отношении планового капитального ремонта; не произведен ремонт в разумный срок - в отношении внепланового капитального ремонта), то арендатор имеет все шансы на удовлетворение заявленных требований об уменьшении арендной платы по договору аренды.

Внимание! Если речь идет о капитальном ремонте, вызванном неотложной необходимостью, то в первую очередь надлежит доказать действительную необходимость такого ремонта.