22.12.2022 г. Что необходимо доказать дольщику в суде при расторжении договора долевого строительства в связи с существенным изменением проектной документации?

Как следует из пункта 1.1. статьи 9 Федерального закона от 30.12.2004 г. №214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту – Закон №214) по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:

1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;

2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;

3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.

В случае если иск основывается на пункте 2 части 1.1 указанной статьи, участнику долевого строительства будет необходимо доказать в суде наличие следующих обстоятельств:

•  факт изменения проектной документации на объект недвижимого имущества, в который входит объект долевого строительства;
•  существенный для участника долевого строительства характер таких изменений.

На основании пункта 7 статьи 52 ГрК РФ отклонение параметров объекта капитального строительства от проектной документации, необходимость которого выявилась в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта такого объекта, допускается только на основании вновь утвержденной застройщиком, техническим заказчиком, лицом, ответственным за эксплуатацию здания, сооружения, или региональным оператором проектной документации после внесения в нее соответствующих изменений в соответствии с настоящим Кодексом, в том числе в порядке, предусмотренном частями 3.8 и 3.9 статьи 49 настоящего Кодекса.

Участник долевого строительства вправе в судебном порядке требовать расторжения договора участия в долевом строительстве только при условии, что внесенные изменения в проектную документацию являются для него существенными, то есть, затрагивают его права и законные интересы.

Если такие изменения не касаются объекта долевого строительства, подлежащего передаче участнику долевого строительства, а также общего имущества многоквартирного дома, то шансы участника долевого строительства расторгнуть договор со ссылкой на это основание невелики. Ведь в этом случае изменение проектной документации не влияет на права и законные интересы участника долевого строительства.

Вместе с тем такие шансы весьма высоки, если, например, существенно изменяется планировка квартиры, подлежащей передаче участнику долевого строительства, либо ее ранее согласованная с застройщиком площадь.