22.12.2022 г. Квартира в построенном доме не соответствует качеству? Какие права есть у дольщика?

В соответствии с положениями статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту – Закон №214) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (иски, предъявляемые к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, встречаются достаточно редко; судебная практика показывает, что застройщики не спешат устранять выявленные недостатки и гражданам приходится обращаться в суд уже с требованиями о возмещении своих расходов на устранение этих недостатков; тем не менее необходимо учитывать, что, поскольку Закон N 214-ФЗ не устанавливает каких-либо санкций за неисполнение требования дольщика о безвозмездном устранении недостатков, то есть не регулирует вопрос об ответственности стороны по договору за ненадлежащее исполнение обязательства, возможно применение статьи 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", устанавливающего ответственность за неисполнение требований потребителей);
2. соразмерного уменьшения цены договора (такой способ защиты своих прав также достаточно редко используется собственниками жилых помещений, переданных по договору долевого участия);
3. возмещения своих расходов на устранение недостатков (самый распространенный способ защиты своих прав).

Внимание: перечисленные в статье 7 Закона N 214-ФЗ права в отношении некачественного жилья могут по выбору применяться в любой последовательности.

Согласно пункту 3 статьи 7 Закона №214 в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. Следует отметить, что Закон N 214-ФЗ не раскрывает, что можно считать существенным нарушением требований к качеству объекта, поэтому представляется возможным воспользоваться определением существенного недостатка, данным в абзаце 9 преамбулы к Закону РФ "О защите прав потребителей". Согласно этой норме существенный недостаток товара (работы, услуги) - это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления о таком отказе по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).

Законом №214 дополнительно защищены интересы потребителя:

•  условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (пункт 4 статьи 7);
• гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет (пункт 5 статьи 7), за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства (не может составлять менее чем три года).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (пункт 6 статьи 7 Закона №214). Однако напомним: на основании пункта 7 статьи 7 Закона №214 застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Внимание! Основным документом, подтверждающим в суде требования о нарушении застройщиком качества жилья, будет являться заключение строительной экспертизы, проведенной истцом самостоятельно либо назначенной по инициативе суда.

Внимание! В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.

Рекомендация: В отношении такого дорогостоящего и жизненно важного товара, как жилое помещение, пользоваться предоставленными средствами защиты нужно очень осторожно, в противном случае можно просто оказаться на улице с решением суда и исполнительным листом. Например, заявлять требование о расторжении договора долевого участия и возврате уплаченных денежных средств стоит, только в исключительных случаях и только тогда, когда есть реальные основания для взыскания денежных средств с ответчика (застройщика); если же у застройщика есть финансовые проблемы, то в этом случае получить от него денежные средства даже через службу судебных приставов вряд ли получится. Кроме того, вернуть удастся только уплаченную ранее сумму с процентами, но никак не рыночную стоимость квартиры.

Полезный шаблон:

• 642_РС_о соразмерном уменьшении цены договора долевого участия (исковое заявление)