22.01.2020 г. Квартира в построенном доме не соответствует качеству? Какие права есть у дольщика?

В соответствии с положениями статьи 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту – Закон №214) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

  1. безвозмездного устранения недостатков в разумный срок (иски, предъявляемые к застройщику о безвозмездном устранении недостатков, встречаются достаточно редко; судебная практика показывает, что застройщики не спешат устранять выявленные недостатки и гражданам приходится обращаться в суд уже с требованиями о возмещении своих расходов на устранение этих недостатков; тем не менее необходимо учитывать, что, поскольку Закон N 214-ФЗ не устанавливает каких-либо санкций за неисполнение требования дольщика о безвозмездном устранении недостатков, то есть не регулирует вопрос об ответственности стороны по договору за ненадлежащее исполнение обязательства, возможно применение статьи 23 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей", устанавливающего ответственность за неисполнение требований потребителей);
  2. соразмерного уменьшения цены договора (такой способ защиты своих прав также достаточно редко используется собственниками жилых помещений, переданных по договору долевого участия);
  3. возмещения своих расходов на устранение недостатков (самый распространенный способ защиты своих прав).

Внимание: перечисленные в статье 7 Закона N 214-ФЗ права в отношении некачественного жилья могут по выбору применяться в любой последовательности.

Согласно пункту 3 статьи 7 Закона №214 в случае существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства или неустранения выявленных недостатков в установленный участником долевого строительства разумный срок участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора и потребовать от застройщика возврата денежных средств и уплаты процентов в соответствии с частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона. Следует отметить, что Закон N 214-ФЗ не раскрывает, что можно считать существенным нарушением требований к качеству объекта, поэтому представляется возможным воспользоваться определением существенного недостатка, данным в абзаце 9 преамбулы к Закону РФ "О защите прав потребителей". Согласно этой норме существенный недостаток товара (работы, услуги) - это неустранимый недостаток или недостаток, который не может быть устранен без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляется неоднократно, или проявляется вновь после его устранения, или другие подобные недостатки.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора он считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления о таком отказе по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона N 214-ФЗ).

Необходимо отметить, что особый порядок внесения записи о расторжении договора долевого участия или одностороннем отказе от его исполнения предусмотрен пунктом 5.1 статьи 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", согласно которому, если сторона рассматриваемого договора в одностороннем порядке отказалась от его исполнения, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны о таком отказе в форме заказного письма с отметкой об отправке.

Росреестр при представлении заявления одной из сторон указанного договора в течение одного рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону.

Отметим, что судебная практика по применению этих положений Закона N 214-ФЗ не связывает момент прекращения действия расторгнутого договора долевого участия с фактом государственной регистрации такого расторжения.

Законом №214 дополнительно защищены интересы потребителя:

  •  условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными (пункт 4 статьи 7);
  • гарантийный срок для объекта долевого строительства устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет (пункт 5 статьи 7), за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства (не может составлять менее чем три года).

Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (пункт 6 статьи 7 Закона №214). Однако напомним: на основании пункта 7 статьи 7 Закона №214 застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа такого объекта долевого строительства или его частей, нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов, а также иных обязательных требований к процессу его эксплуатации либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами.

Внимание! Основным документом, подтверждающим в суде требования о нарушении застройщиком качества жилья, будет являться заключение строительной экспертизы, проведенной истцом самостоятельно либо назначенной по инициативе суда.

Внимание! В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство РФ о защите прав потребителей.

Рекомендация: В отношении такого дорогостоящего и жизненно важного товара, как жилое помещение, пользоваться предоставленными средствами защиты нужно очень осторожно, в противном случае можно просто оказаться на улице с решением суда и исполнительным листом. Например, заявлять требование о расторжении договора долевого участия и возврате уплаченных денежных средств стоит, только в исключительных случаях и только тогда, когда есть реальные основания для взыскания денежных средств с ответчика (застройщика); если же у застройщика есть финансовые проблемы, то в этом случае получить от него денежные средства даже через службу судебных приставов вряд ли получится. Кроме того, вернуть удастся только уплаченную ранее сумму с процентами, но никак не рыночную стоимость квартиры.

Полезный шаблон:

 

Тематика вопросов

ВНИМАНИЕ! МАСШТАБНЫЕ ИЗМЕНЕНИЯ В ПРОЦЕССУАЛЬНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ! Военная служба. Консультации юриста Образование Торги (аукционы, конкурсы) Получение компенсаций, возмещение расходов Страхование. Консультации юриста Недвижимость. Общие вопросы Корпоративные споры Приказное производство. Консультации юриста Финансовая аренда (лизинг). Консультации юриста Государственные (муниципальные) закупки. Консультации юриста Третейское разбирательство.Консультации юриста Судебные расходы.Консультации юриста Здоровье. Оплата больничных листов. Консультации юриста Уголовный процесс. Консультации юриста Калькуляторы госпошлины, пени, процентов, компенсаций Налоговые проверки. Налоги и взносы. Консультации юриста Административные споры. Консультации юриста Строительство. Консультации юриста Взыскание убытков, неосновательного обогащения. Возмещение вреда. Консультации юриста Договор:заключение, расторжение, изменение,оспаривание. Консультации юриста Пенсионное законодательство. Консультации юриста Право собственности: признание, защита, восстановление и прекращение. Консультации юриста Авторское право. Консультации юриста Защита прав потребителей. Консультации юриста Административная ответственность. Консультации юриста Договор долевого участия. Консультации юриста Проверки организаций и ИП. Консультации юриста Защита чести, достоинства, деловой репутации. Консультации юриста Исполнительное производство. Консультации юриста Иностранные граждане. Вступление и отказ от гражданства. Консультации юриста Установление юридических фактов. Консультации юриста Трудовое законодательство. Консультации юриста Досудебное урегулирование спора. Консультации юриста Регистрация недвижимости. Консультации юриста Семейные споры. Споры о детях. Консультации юриста Регистрация,расторжение брака, раздел имущества. Консультации юриста Земельное законодательство. Консультации юриста Алименты.Консультации юриста Аренда. Консультации юриста Займы и кредиты. Консультации юриста Банкротство. Консультации Юриста Представительство. Консультации юриста Жилищные вопросы. Консультации юриста Наследство. Нотариат. Консультации Юриста Госпошлина. Консультации юриста Обращаемся в арбитражный суд. Консультации юриста Обращаемся в суд общей юрисдикции (районный, городской, областной). Консультации юриста Обращаемся в мировой суд. Консультации юриста Ответы на распространенные вопросы по работе с Конструктором исковых заявлений и жалоб