22.12.2022 г. Что делать дольщику в случае прекращения (приостановления) строительства многоквартирного дома?

В соответствии со статьей 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее по тексту – Закон) застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (пункт 3 указанной статьи).

Срок передачи объекта долевого строительства, указанный в договоре, может быть продлен по соглашению застройщика и дольщика, оформленному в соответствии с Гражданским кодексом РФ и Законом N 214-ФЗ. Соглашение об изменении условий договора оформляется в той же форме, что и договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Договор долевого строительства составляется в письменной форме и подлежит обязательной государственной регистрации, поэтому и соглашение об изменении срока передачи объекта долевого строительства заключается в письменной форме и должно пройти государственную регистрацию.

Если строительство дома приостановлено (прекращено) и срок передачи объекта долевого строительства не продлен соглашением сторон, то согласно п. 1 ч. 1.1 ст. 9 Закона по требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства. Воспользоваться данным правом можно только при наличии обстоятельств, свидетельствующих о том, что объект долевого строительства не будет передан дольщику в срок, предусмотренный договором. Например, строительство дома приостановлено в июне 2016 г. на стадии возведения первого этажа 15-этажного дома, а срок передачи объекта долевого строительства дольщику - конец 2016 г. Понятно, что завершить строительство дома и ввести его в эксплуатацию за полгода нереально.

Внимание! Бремя доказывания в суде наличия подобных обстоятельств лежит на дольщике.

В соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только в случаях, предусмотренных законами.

Согласно п. 2 ст. 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В соответствии с ч. 2 ст. 9 Закона застройщик в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным ч. 1.1 ст. 9 Закона, в течение десяти рабочих дней со дня расторжения договора обязан возвратить участнику долевого строительства денежные средства, уплаченные им в счет цены договора, а также уплатить проценты на эту сумму за пользование указанными денежными средствами в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства по возврату денежных средств, уплаченных участником долевого строительства. Указанные проценты начисляются со дня внесения участником долевого строительства денежных средств или части денежных средств в счет цены договора до дня их возврата застройщиком участнику долевого строительства. Если участником долевого строительства является гражданин, указанные проценты уплачиваются застройщиком в двойном размере.  Об этом также сказано в пункте 29 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013) (ред. от 04.03.2015).

Если после расторжения договора долевого строительства дольщик не обратился за деньгами, застройщик перечисляет их и проценты на депозит нотариуса по своему месту нахождения, о чем уведомляет дольщика. Деньги перечисляются не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения срока, установленного для обращения за ними.

За нарушение сроков возврата и перечисления денежных средств на депозит нотариуса с застройщика можно взыскать проценты за просрочку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ (п. 6 ст. 9 Закона).

В случае невозможности решить данный вопрос в досудебном порядке (расторжение договора, возврат уплаченной суммы), такой вопрос решается в судебном порядке.

Дополнительно отметим, что согласно ч. 9 ст. 4 Закона к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом.

В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" потребители, иные истцы по искам, связанным с нарушением прав потребителей, освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Внимание! Перед обращением в суд дольщик может обратиться в контролирующий орган в области долевого строительства по месту нахождения застройщика, чтобы выяснить, реально ли возобновление строительства.

Внимание! Если у застройщика не достаточно денежных средств (иного имущества) для возврата заявителю уплаченных денежных средств, процентов, то рекомендуется обратить взыскание на земельный участок (право аренды на него), на котором ведется строительство дома,  и на не завершенный строительством дом.