11.02.2025 г. Возможно ли осуществить постановку отдельного помещения на кадастровый учет?

Ответ: Да, постановка отдельных помещений в зданиях/сооружениях (жилых и нежилых) возможна.

Обоснование:

Основания и порядок постановки регистрации недвижимости и постановки её регулируется Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".

Частью 2 ст. 14 ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" установлены следующие основания для постановки на учет недвижимости: акты государственной власти и местного самоуправления, вступившие в силу судебные акты, договоры, акты о приватизации, свидетельства о праве на наследство, акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти, межевой план и иные документы, указанные в ФЗ.

Обычно регистрация отдельных помещений в кадастре происходит при первичной постановке всего здания/сооружения на учет вместе с регистрацией прав на земельный участок на котором расположен данный объект, если данное право ранее не было зарегистрировано.

Так частью 1 ст. 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" предусмотрена регистрация прав и кадастровый учет на созданные здание, сооружение (помещения в таких зданиях, сооружении), если в Едином государственном реестре недвижимости не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположены такие здание, сооружение (помещения в таких зданиях, сооружениях), осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и (или) государственной регистрацией права заявителя на такой земельный участок.

Еще одним из случаев регистрации отдельных помещений является выделение отдельных объектов в следствии преобразования, реконструкции частей ранее зарегистрированного и поставленного на учет здания/сооружения в самостоятельно используемые объекты. При этом выделение может происходить как с прекращением регистрации объекта как единого, с разделением на отдельные кадастровые объекты, так и без.

Согласно ч. 1 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в случае образования двух и более объектов недвижимости в результате раздела объекта недвижимости, объединения объектов недвижимости, перепланировки помещений, изменения границ между смежными помещениями в результате перепланировки государственный кадастровый учет и государственная регистрация прав осуществляются одновременно в отношении всех образуемых объектов недвижимости.

Частью 3 ст. 41 Федерального закона № 218-ФЗ установлено, что при снятии с государственного кадастрового учета и государственной регистрации прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственным кадастровым учетом и государственной регистрацией прав на все объекты недвижимости, образованные из таких объектов недвижимости, за исключением случаев, если государственный кадастровый учет осуществляется без одновременной государственной регистрации прав. Если государственный кадастровый учет образованных объектов недвижимости осуществляется без одновременной государственной регистрации прав на них, снятие с государственного кадастрового учета и государственная регистрация прекращения прав на исходные объекты недвижимости осуществляются одновременно с государственной регистрацией прав на образованные объекты недвижимости.

Из вышеизложенного следует вывод, что регистрация отдельных помещений в кадастре возможна, как и при регистрации частей здания как отдельных объектов, так и при их перепланировке без выделения, как самостоятельных объектов.

Существует так же отдельная категория временной регистрации в кадастре относительно части помещения. Обычно часть помещения, не является самостоятельным, имущественным объектом и по общему принципу не подлежит отдельному кадастровому учету. При этом есть исключения, в ряде случаев часть помещения может выступать предметом арендных отношений, что будет зафиксировано в договоре. Федеральным законом № 218-ФЗ установлены исключения, при которых допускается постановка на учет в отношении части помещения. Эта ситуация изложена в п. 4 ч. 3 ст. 14 и п. 3 ч. 5 ст. 14 ФЗ № 218-ФЗ: учет и регистрационные действия в отношении такого объекта допускается вследствие образования или физического прекращения существования части помещения, если на нее распространяются ограничения (обременения) прав самого помещения; только учет в аналогичных ситуациях, если ограничения (обременения) не требуют регистрационных действий и не затрагивают сведения ЕГРН.

Одновременно с постановкой на учет и регистрацией части помещения проводится регистрация самого обременения или ограничения. Временный характер существующего обременения влияет на итог учета части помещения – ему присваивается временный кадастровый номер на срок не более пяти лет. Это позволит зарегистрировать в установленном порядке документ по сделки с самим помещением, например, аренду.

При этом для учета части помещения заявителю необходимо представить не только стандартный набор документов (в т.ч. технический план), но и договор, на основании которого вводится обременение.

Исходя из вышеизложенного, законом допускается постановка на кадастровый учет как отдельных помещений, так и в отдельных случаях их части.