16.05.2024 г. В 2019 году между сторонами был заключен долгосрочный договор аренды нежилого помещения. Теперь планируется заключение договора уступки прав аренды. Нужно ли регистрировать договор уступки, если не был зарегистрирован договор аренды?
ОТВЕТ: Нужно.
ОБОСНОВАНИЕ: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Договор аренды на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом (ст. 609 ГК РФ). Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
В вышеуказанной ситуации договор заключен сроком на 10 лет и подлежит госрегистрации, однако стороны его не зарегистрировали. И тем не менее, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 г. N "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды"). По мнению судов, стороны заключенного в требуемой форме договора аренды, который исполнялся сторонами, но не прошел регистрацию, обязаны выполнять все принятые обязательства, не вправе произвольно изменять договор и требовать возврата неосновательного обогащения.
Уступка требования кредитором (цедентом) другому лицу (цессионарию) допускается, если она не противоречит закону (п. 1 ст. 388 ГК РФ). Уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме (п. 1 ст. 389 ГК РФ). Соглашение об уступке требования по сделке, требующей государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 389 ГК РФ). Перевод долга с должника на другое лицо может быть произведен по соглашению между первоначальным должником и новым должником (п. 1 ст. 391 ГК РФ). К форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в статье 389 настоящего Кодекса (п. 4 ст. 391 ГК РФ).
Таким образом, если первоначальный договор аренды был зарегистрирован в установленном порядке, то и соглашение о перенайме (уступке) необходимо зарегистрировать. Датой передачи прав и обязанностей по договору аренды будет считаться дата регистрации указанного соглашения. Но в вышеуказанном случае договор аренды не был зарегистрирован, таким образом, уступка хоть и основана на сделке, которая подлежит госрегистрации, в связи с отсутствием регистрации первоначальной сделки может быть также не зарегистрирована и при этом действительна для сторон как и сам договор аренды.
Полезный шаблон: