22.12.2023 г. Правомерно ли требование Арендодателя о пополнении обеспечительного платежа при повышении размера арендной платы, если в договоре аренды такого условия не предусмотрено?
Ответ: Если в договоре нет условия о пополнении обеспечительного платежа в случае повышения размера арендной платы (стороны не согласовали его), то полагаем, что неправомерно (исходя из диспозитивности п. 3 ст. 381.1 ГК РФ).
Обоснование: По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). Денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку в случае нарушения договора, и обязательство, возникшее по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 1062 настоящего Кодекса, по соглашению сторон могут быть обеспечены внесением одной из сторон в пользу другой стороны определенной денежной суммы (обеспечительный платеж). Обеспечительным платежом может быть обеспечено обязательство, которое возникнет в будущем (п. 1 ст. 381.1 ГК РФ). При наступлении обстоятельств, предусмотренных договором, сумма обеспечительного платежа засчитывается в счет исполнения соответствующего обязательства. В случае ненаступления в предусмотренный договором срок обстоятельств, указанных в абзаце втором пункта 1 настоящей статьи, или прекращения обеспеченного обязательства обеспечительный платеж подлежит возврату, если иное не предусмотрено соглашением сторон (п. 2 ст. 381.1 ГК РФ). Договором может быть предусмотрена обязанность соответствующей стороны дополнительно внести или частично возвратить обеспечительный платеж при наступлении определенных обстоятельств (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ).
Так, если размер обеспечительного платежа равен размеру месячной арендной платы, то при изменении арендной платы в большую или меньшую сторону обеспечительный платеж по соглашению сторону также может быть пропорционально увеличен или частично возвращен. При этом данная норма (п. 3 ст. 381.1 ГК РФ) носит диспозитивный характер, стороны свободны в заключении договора и включении подобного условия в свой договор (ст. 421 ГК РФ). Поскольку стороны не согласовали в договоре аренды возможность пополнения обеспечительного платежа в случае повышения размера арендной платы, то требование Арендодателя в указанной ситуации неправомерно (см. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 29.07.2020 г. N Ф07-7650/2020 по делу N А21-14921/2019).
Полезный шаблон:
- 2669_АС_о возврате обеспечительного взноса по договору аренды (исковое заявление)