05.09.2022 г. Разногласия с Департаментом имущества в отношении цены выкупа! Что делать?

Ответ: В силу ст. 13 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной компетенцией, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Обоснование: Так, Арбитражный суд Московского округа урегулировал разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилых помещений (см. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.08.2018 г. № Ф05-13258/2018 по делу N А40-51426/2017). Суд выяснил, что Истец (как субъект малого и среднего предпринимательства) является арендатором спорных нежилых помещений по договору аренды, заключенному с Ответчиком в лице Департамента городского имущества г. Москвы. В силу ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. № 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" Истец обратился в адрес Департамента с заявлением о реализации права на выкуп указанного арендуемого имущества. Истцом был получен проект договора купли-продажи спорного объекта по цене 10 594 000 руб. Истец подписал проект договора с протоколом разногласий, указав цену выкупаемого имущества 5 325 052 руб. Однако Ответчик указал на отсутствие оснований для заключения договора на предложенных Истцом условиях. Суд сделал правильный вывод о том, что между сторонами возникли разногласия в части стоимости выкупаемого имущества, которые не были урегулированы сторонами в досудебном порядке, предусмотренном п. 2 ст. 445 ГК, в связи с чем подлежали урегулированию в судебном порядке. Судом отмечено, что отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Согласно ст. 12 Закона отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. В связи с наличием в материалах дела двух отчетов от обеих сторон, существенно разнящихся между собой в отношении цены на один и тот же объект, в целях устранения разногласий в стоимости выкупного имущества еще судом первой инстанции была назначена оценочная экспертиза, по результатам которых было установлено, что рыночная стоимость помещений составляет 7 018 936 руб. Именно это экспертное заключение кассационный суд и принял в качестве надлежащего доказательства по делу - экспертом даны исчерпывающие пояснения по вопросам и замечаниям, оснований не доверять экспертному заключению суд не усмотрел, в связи с чем обоснованно было удовлетворено требование Истца об урегулировании возникших разногласий.

Полезный шаблон:

•  1342_АС_об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи (исковое заявление)