08.09.2022 г. Условия компенсации арендатору произведенных неотделимых улучшений

           Изменения, повышающие эффективность использования имущества, расширяющие возможности или улучшающие условия пользования им и соответственно повышающие стоимость имущества, представляют собой улучшения имущества. По характеру изменений улучшения могут быть отделимыми от объекта аренды без вреда для имущества (отделимые улучшения) либо не отделимыми без такого вреда (неотделимые улучшения).

            Улучшениями считаются качественные изменения объекта, увеличивающие ценность имущества, которые направлены:

• на усовершенствование имущества

• улучшение его технических характеристик и свойств

• расширение функциональных возможностей

         При этом следует учитывать, что в результате осуществления ремонта никаких новых качеств у объекта не появляется, его технические характеристики не улучшаются, а, следовательно, ремонт нельзя считать улучшением арендованного имущества.

          Таким образом, улучшениями арендованного имущества могут быть признаны:

• достройка
• дооборудование
• модернизация
• реконструкция
• техническое перевооружение объекта

          Отделимые улучшения – это те изменения имущества, которые можно демонтировать/изъять, не причинив при этом ущерба имуществу арендодателя.  Неотделимые улучшения - это те изменения арендованного имущества, осуществленные арендатором за счет собственных средств, которые не могут быть демонтированы/изъяты без причинения вреда имуществу арендодателя.

           Судьба произведенных арендатором улучшений арендованного имущества (отделимых и неотделимых), прежде всего, зависит от решения вопроса о том, кому принадлежат средства, за счет которых они осуществлены: арендатору либо арендодателю. В соответствии с пунктом 1 статьи 623 ГК РФ собственностью арендатора являются лишь отделимые улучшения, осуществленные за счет его средств. Такие улучшения могут быть им изъяты. Соглашением сторон это правило может быть изменено. К примеру, возможно в договоре предусмотреть передачу их в собственность арендодателю с частичным или полным возмещением арендатору расходов по улучшению и прочее.

           Согласно пункту 2 статьи 623 ГК РФ в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. То есть, в данном случае необходимо соблюдение двух условий: произведение улучшений за счет средств арендатора, а также наличие согласия арендодателя. В случае отсутствия такого согласия стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. Что же касается улучшений, произведенных арендатором за счет средств арендодателя, не важно отделимые они или неотделимые, то они в любом случае являются собственностью арендодателя (подобное возможно, к примеру, когда арендная плата установлена в виде возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшения арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК); к средствам арендодателя относятся и амортизационные отчисления от арендованного имущества - п. 3 статьи 623 ГК РФ).

            Произведенные арендатором за его счет и с согласия арендодателя неотделимые улучшения могут быть столь значительными, что в практике возникает вопрос о судьбе не только улучшений, но и объекта аренды в целом. Так, по материалам одного из арбитражных дел, арендатор получил в аренду находящиеся в федеральной собственности нежилые помещения в разрушенном здании с условием их восстановления за счет собственных средств. В последующем на новый срок был заключен договор аренды восстановленных помещений с правом их выкупа; помещения были переданы в собственность арендатора по договору купли-продажи. Прокурор в защиту государственных интересов обратился с иском о признании сделки недействительной и возврате имущества в государственную собственность. Суд, отказывая в иске, признал, что спорные помещения представляют собой новый объект, возникший в результате выполненных за счет арендатора работ, направленных на восстановление пришедшего в негодность государственного имущества, и не подлежат возврату в государственную собственность (Постановление Президиума ВАС РФ от 28 января 2003 г. N 12024/02 (Вестник ВАС РФ. 2003. N 6)).

          Итак, при обращении в суд с требованием о возмещении компенсации за произведенные улучшения арендованного имущества истцу необходимо будет представить доказательства получения согласия от арендодателя на проведение неотделимых улучшений. В качестве доказательства должно быть представлено либо письменное согласие арендодателя, либо такое условие должно содержаться в самом договоре аренды (дополнительном соглашении к договору аренды).

          В добавление к этому зачастую требуется представить доказательства, свидетельствующие о необходимости проведения работ для дальнейшего нормального использования объекта аренды. Такими доказательствами могут служить различные документы, подтверждающие, что передаваемое имущество не позволяет осуществлять эксплуатацию без производства конкретных  улучшений.

          Суду также должны быть представлены в качестве доказательства документы, подтверждающие факт производства неотделимых улучшений: это договоры, акты, сметная документация, квитанции, платежные поручения, чеки, заключение независимого оценщика и т.д.

          Внимание: По такому роду дел, как правило, в целях подтверждения неотделимости произведенных улучшений назначается специальная экспертиза